Sur 22 100 logements analysés dans le département 06 (Alpes-Maritimes) à partir des diagnostics de performance énergétique (DPE) publiés par l'ADEME, 1 260 sont des passoires thermiques (étiquettes F ou G), soit 5.7 %. Voici les chiffres clés et le classement des communes.
Pourquoi ces chiffres comptent
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) évalue la consommation d'énergie et l'impact en émissions de gaz à effet de serre d'un logement, sur une échelle allant de A (performance optimale) à G (passoire thermique). Ce document, obligatoire lors de toute transaction ou mise en location, est devenu un critère central dans la valorisation d'un bien : il conditionne désormais la capacité à louer certains logements et influence directement la perception de la valeur par les acquéreurs.
Pour un agent immobilier, les étiquettes F et G méritent une attention particulière. La loi Climat et Résilience restreint progressivement la mise en location des logements les plus énergivores, ce qui pousse les propriétaires concernés à anticiper une vente ou à engager des travaux de rénovation. Ces logements font également l'objet d'une décote à la revente, ce qui accentue la motivation de leurs propriétaires à se positionner sur le marché avant une dépréciation supplémentaire. Le territoire des Alpes-Maritimes, avec 22 100 logements analysés répartis sur 113 communes, offre ici une base d'observation étendue de ces dynamiques.
Chiffres clés
Répartition des étiquettes DPE
Ce que disent ces chiffres
Sur l'ensemble du parc analysé dans les Alpes-Maritimes, 1 260 logements sont classés F ou G, soit 5,7 % du total. Cette proportion, bien que minoritaire, représente un volume de biens potentiellement concernés par les restrictions de location et par une décote à la vente. Plus largement, les logements notés D à G, considérés comme énergivores, regroupent 9 868 unités, soit 44,7 % du parc étudié : près d'un logement sur deux analysé présente donc un profil énergétique qui nécessite attention ou anticipation.
La répartition par étiquette montre une concentration marquée sur la classe C, qui rassemble à elle seule 8 989 logements, loin devant les classes B (2 510) et D (6 144). Les classes A (733) et G (309) restent les moins représentées, ce qui dessine un parc globalement situé dans une performance intermédiaire plutôt que dans les extrêmes. La classe E, avec 2 464 logements, et la classe F, avec 951 logements, complètent un ensemble où les biens à rénover restent identifiables mais ne dominent pas la structure globale du parc.
Classement des communes par potentiel de prospection
Indice StreetHome de potentiel de prospection (0 à 100) — un indicateur propriétaire, pas une donnée officielle (voir méthodologie).
| # | Commune | Logements analysés | Passoires F/G | % F/G | Indice StreetHome |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Toudon | 12 | 8 | 66.7 % | 68 |
| 2 | Caille | 7 | 4 | 57.1 % | 63 |
| 3 | Castillon | 6 | 4 | 66.7 % | 63 |
| 4 | Pierlas | 6 | 3 | 50 % | 58 |
| 5 | Saorge | 6 | 3 | 50 % | 58 |
| 6 | Belvédère | 19 | 10 | 52.6 % | 57 |
| 7 | Coursegoules | 8 | 4 | 50 % | 55 |
| 8 | La Brigue | 6 | 3 | 50 % | 54 |
| 9 | Tende | 36 | 15 | 41.7 % | 50 |
| 10 | Valderoure | 9 | 4 | 44.4 % | 49 |
| 11 | Lantosque | 12 | 5 | 41.7 % | 48 |
| 12 | Cipières | 7 | 3 | 42.9 % | 46 |
| 13 | Guillaumes | 22 | 9 | 40.9 % | 45 |
| 14 | Saint-Auban | 9 | 3 | 33.3 % | 45 |
| 15 | Touët-de-l'Escarène | 6 | 2 | 33.3 % | 45 |
| 16 | Nice | 7 271 | 369 | 5.1 % | 43 |
| 17 | Peille | 28 | 10 | 35.7 % | 43 |
| 18 | Clans | 9 | 3 | 33.3 % | 43 |
| 19 | Gréolières | 16 | 5 | 31.3 % | 41 |
| 20 | Fontan | 9 | 3 | 33.3 % | 41 |
Lecture du classement
Les communes au plus fort potentiel identifiées se distinguent par des parts de passoires thermiques particulièrement élevées, souvent supérieures à 50 % des logements analysés localement. Toudon et Castillon affichent la part la plus forte, avec 66,7 % de passoires F/G, pour un indice de potentiel de 68/100 et 63/100 respectivement. Ces résultats reposent toutefois sur de petits volumes de logements analysés (12 et 6 biens), ce qui signifie que chaque logement recensé pèse fortement dans le pourcentage affiché.
Belvédère se distingue différemment : avec 19 logements analysés et 10 passoires F/G, elle combine un volume plus conséquent qu'ailleurs sur la liste avec une part de 52,6 %, pour un indice de 57/100. Cette commune représente ainsi un gisement de prospection plus consistant que les communes à très faible échantillon comme Pierlas, Saorge ou La Brigue, qui affichent des parts comparables (50 %) mais sur seulement 6 logements chacune. Coursegoules et Caille se situent dans une position intermédiaire, avec des volumes réduits mais des indices de potentiel encore significatifs (55/100 et 63/100).
Ce que cela implique pour votre prospection
Ces données invitent à distinguer deux approches de prospection selon le profil des communes : celles à fort volume comme Belvédère, où le nombre de biens repérés justifie une campagne structurée, et celles à très faible échantillon, où chaque logement identifié doit faire l'objet d'un contact individualisé et documenté.
- Prioriser les communes où le volume de passoires F/G est suffisant pour justifier une campagne de prospection ciblée, à commencer par Belvédère.
- Traiter les communes à faible échantillon (Toudon, Castillon, Pierlas, Saorge, La Brigue) via une approche individualisée, en vérifiant la situation de chaque bien avant contact.
- Mettre en avant, dans les échanges avec les propriétaires de logements F ou G, les enjeux liés à la mise en location restreinte et à la décote à la revente.
- Utiliser la répartition par étiquette du territoire pour situer chaque bien contacté par rapport à l'ensemble du parc local et argumenter sur sa position relative.
- Anticiper les demandes d'accompagnement vers la rénovation énergétique comme argument de valorisation avant mise en vente.
En résumé
Le parc de logements des Alpes-Maritimes présente une majorité de biens en classe intermédiaire, mais une part significative de logements énergivores ou classés passoires thermiques constitue un gisement identifiable pour la prospection. Les communes mises en avant, qu'elles offrent un volume conséquent ou un échantillon réduit mais concentré, permettent d'orienter les priorités d'action selon la nature de chaque marché local.
