Sur 30 302 logements analysés dans le département 13 (Bouches-du-Rhône) à partir des diagnostics de performance énergétique (DPE) publiés par l'ADEME, 1 068 sont des passoires thermiques (étiquettes F ou G), soit 3.5 %. Voici les chiffres clés et le classement des communes.
Pourquoi ces chiffres comptent
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) évalue la consommation d'énergie et les émissions de gaz à effet de serre d'un logement, sur une échelle allant de A (performant) à G (très énergivore). Ce classement, obligatoire lors de toute transaction ou mise en location, constitue une donnée objective sur l'état thermique du bâti et, par extension, sur les travaux susceptibles d'être nécessaires avant ou après une vente.
Les étiquettes F et G, dites passoires thermiques, revêtent une importance particulière pour les professionnels de l'immobilier depuis la loi Climat et Résilience, qui restreint progressivement la mise en location de ces biens. Cette contrainte réglementaire pèse sur la valeur de marché des logements concernés, expose leurs propriétaires à une décote potentielle et peut accélérer une décision de vente plutôt que d'engager des travaux de rénovation. Le département des Bouches-du-Rhône, avec 115 communes couvertes et 30302 logements analysés, offre un terrain d'observation étendu pour identifier ces situations.
Chiffres clés
Répartition des étiquettes DPE
Ce que disent ces chiffres
Sur les 30302 logements analysés dans le département, 1068 sont classés F ou G, soit 3.5 % du parc étudié. La proportion de logements énergivores au sens large (étiquettes D à G) est nettement plus élevée, avec 11807 logements concernés, soit 39 % de l'ensemble. Cet écart entre les deux indicateurs montre qu'une part significative du parc se situe dans une zone intermédiaire, sans être en situation critique immédiate, mais potentiellement concernée par de futures obligations ou par une dépréciation progressive.
La répartition détaillée par étiquette confirme cette lecture : la classe C domine largement avec 12846 logements, suivie de la classe D (7887) et de la classe B (4151). Les classes les plus performantes (A avec 1498 logements) et les plus dégradées (G avec seulement 176 logements) restent minoritaires. Le parc des Bouches-du-Rhône apparaît ainsi globalement concentré autour des classes intermédiaires C et D, avec une frange limitée mais identifiable de passoires thermiques répartie entre les classes E, F et G.
Classement des communes par potentiel de prospection
Indice StreetHome de potentiel de prospection (0 à 100) — un indicateur propriétaire, pas une donnée officielle (voir méthodologie).
| # | Commune | Logements analysés | Passoires F/G | % F/G | Indice StreetHome |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Mas-Blanc-des-Alpilles | 7 | 2 | 28.6 % | 64 |
| 2 | Marseille | 14 552 | 560 | 3.8 % | 48 |
| 3 | Mimet | 28 | 3 | 10.7 % | 31 |
| 4 | Cadolive | 19 | 2 | 10.5 % | 30 |
| 5 | Saint-Estève-Janson | 10 | 1 | 10 % | 30 |
| 6 | La Penne-sur-Huveaune | 59 | 6 | 10.2 % | 29 |
| 7 | Boulbon | 17 | 2 | 11.8 % | 28 |
| 8 | Les Baux-de-Provence | 9 | 1 | 11.1 % | 28 |
| 9 | Cuges-les-Pins | 45 | 4 | 8.9 % | 27 |
| 10 | Vauvenargues | 15 | 1 | 6.7 % | 27 |
| 11 | La Bouilladisse | 65 | 4 | 6.2 % | 25 |
| 12 | Belcodène | 15 | 1 | 6.7 % | 25 |
| 13 | Aix-en-Provence | 3 232 | 130 | 4 % | 23 |
| 14 | Le Rove | 56 | 5 | 8.9 % | 23 |
| 15 | Saint-Paul-lès-Durance | 10 | 1 | 10 % | 23 |
| 16 | Saint-Mitre-les-Remparts | 78 | 5 | 6.4 % | 22 |
| 17 | Saint-Victoret | 57 | 3 | 5.3 % | 22 |
| 18 | Cassis | 171 | 10 | 5.8 % | 21 |
| 19 | Port-de-Bouc | 181 | 9 | 5 % | 21 |
| 20 | Carry-le-Rouet | 105 | 6 | 5.7 % | 21 |
Lecture du classement
Les communes au plus fort potentiel se distinguent selon deux logiques différentes. D'un côté, des communes à faible volume de logements analysés affichent des parts de passoires thermiques élevées et des indices de potentiel élevés : Mas-Blanc-des-Alpilles se détache avec un indice de 64/100, porté par 2 passoires sur seulement 7 logements analysés, soit 28.6 %. Boulbon, Les Baux-de-Provence, Mimet, Cadolive, Saint-Estève-Janson et La Penne-sur-Huveaune suivent avec des parts de passoires comprises entre 10 % et 12 % environ, pour des volumes également restreints.
De l'autre côté, Marseille se distingue par un profil différent : avec 14552 logements analysés, elle concentre à elle seule 560 passoires thermiques, soit 3.8 % de son parc, un taux proche de la moyenne départementale mais représentant un volume considérable en valeur absolue. Son indice de potentiel de 48/100 reflète cette combinaison d'un grand nombre de biens concernés malgré une part relative modérée, ce qui en fait une zone de prospection à privilégier en nombre d'opportunités plutôt qu'en concentration proportionnelle.
Ce que cela implique pour votre prospection
Ces données invitent les agents immobiliers actifs sur les Bouches-du-Rhône à adapter leur stratégie de prospection selon la nature du territoire ciblé : privilégier le volume sur les grandes communes comme Marseille, ou la concentration proportionnelle sur des communes plus petites où la part de passoires thermiques est élevée.
- Cibler en priorité les propriétaires de biens classés F ou G, en particulier dans les communes où la part de passoires dépasse 10 %, comme Mas-Blanc-des-Alpilles, Boulbon ou Les Baux-de-Provence.
- Exploiter le volume important de passoires identifiées à Marseille pour bâtir un portefeuille de prospects sur un marché à forte activité.
- Adapter le discours de prospection en mettant en avant les contraintes de la loi Climat et Résilience comme argument pour accélérer une décision de vente plutôt que d'engager des travaux de rénovation.
- Surveiller également les logements classés D et E, qui représentent une part substantielle du parc et constituent un vivier de futurs vendeurs à moyen terme.
- Nuancer l'analyse des communes à faible volume de logements analysés, où un petit nombre de passoires peut fortement influencer le pourcentage affiché.
En résumé
Le parc des Bouches-du-Rhône présente une majorité de logements en classes intermédiaires, avec une part limitée mais réelle de passoires thermiques, concentrée différemment selon les communes. Cette diversité de profils territoriaux, entre grandes villes à fort volume et petites communes à forte proportion, offre aux professionnels de l'immobilier des angles de prospection complémentaires, à ajuster selon leur zone d'intervention et leurs objectifs commerciaux.
