Sur 25 642 logements analysés dans le département 33 (Gironde) à partir des diagnostics de performance énergétique (DPE) publiés par l'ADEME, 1 396 sont des passoires thermiques (étiquettes F ou G), soit 5.4 %. Voici les chiffres clés et le classement des communes.
Pourquoi ces chiffres comptent
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) mesure la consommation d'énergie et l'impact en émissions de gaz à effet de serre d'un logement, sur une échelle allant de A (la plus performante) à G (la moins performante). Ce document, obligatoire lors de toute transaction ou mise en location, est devenu un critère central dans l'appréciation d'un bien immobilier, au-delà de sa seule dimension environnementale.
Les étiquettes F et G, qualifiées de passoires thermiques, concentrent une attention particulière depuis la mise en œuvre de la loi Climat et Résilience, qui organise un calendrier de restrictions à la location pour ces biens. Pour un agent immobilier, ces logements représentent souvent des propriétaires confrontés à un choix entre engager des travaux de rénovation coûteux ou vendre avant que la contrainte réglementaire ne pèse davantage sur la valeur du bien. Le territoire de la Gironde, avec 25642 logements analysés répartis sur 340 communes, offre une base d'observation étendue pour identifier ces situations.
Chiffres clés
Répartition des étiquettes DPE
Ce que disent ces chiffres
Sur les 25642 logements analysés en Gironde, 1396 relèvent des étiquettes F ou G, soit 5.4 % du parc. Ce taux relativement contenu doit être mis en perspective avec la part plus large des logements classés D à G, qui atteint 42.5 % (10887 logements). Cette proportion signale qu'une fraction significative du parc, sans être en situation critique immédiate, se situe dans une zone de performance énergétique moyenne à faible, susceptible d'alimenter à terme le flux de biens à rénover ou à vendre.
La répartition détaillée par étiquette confirme cette lecture : la classe C domine largement avec 11446 logements, suivie de la classe D (6879). Les classes A et B, qui correspondent aux meilleures performances, ne rassemblent ensemble que 3309 logements. À l'autre extrémité, les étiquettes F et G totalisent 1396 biens (1051 en F, 345 en G), une masse plus restreinte mais qui constitue le socle le plus immédiatement exploitable pour une prospection ciblée sur les passoires thermiques.
Classement des communes par potentiel de prospection
Indice StreetHome de potentiel de prospection (0 à 100) — un indicateur propriétaire, pas une donnée officielle (voir méthodologie).
| # | Commune | Logements analysés | Passoires F/G | % F/G | Indice StreetHome |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Mongauzy | 8 | 5 | 62.5 % | 65 |
| 2 | Capian | 8 | 5 | 62.5 % | 65 |
| 3 | Générac | 8 | 4 | 50 % | 58 |
| 4 | Saint-Ferme | 7 | 3 | 42.9 % | 51 |
| 5 | Couquèques | 7 | 3 | 42.9 % | 51 |
| 6 | La Rivière | 5 | 2 | 40 % | 48 |
| 7 | Porchères | 5 | 2 | 40 % | 48 |
| 8 | Savignac | 5 | 2 | 40 % | 48 |
| 9 | Bordeaux | 6 844 | 474 | 6.9 % | 46 |
| 10 | Saint-Émilion | 24 | 8 | 33.3 % | 41 |
| 11 | Eynesse | 11 | 3 | 27.3 % | 40 |
| 12 | Mazères | 9 | 3 | 33.3 % | 38 |
| 13 | Saint-Christoly-Médoc | 9 | 2 | 22.2 % | 38 |
| 14 | Donnezac | 7 | 2 | 28.6 % | 37 |
| 15 | Gauriac | 18 | 5 | 27.8 % | 36 |
| 16 | Plassac | 12 | 3 | 25 % | 35 |
| 17 | Targon | 14 | 4 | 28.6 % | 33 |
| 18 | Guillos | 6 | 2 | 33.3 % | 33 |
| 19 | Valeyrac | 6 | 1 | 16.7 % | 33 |
| 20 | Bourg | 27 | 6 | 22.2 % | 32 |
Lecture du classement
Les communes identifiées comme présentant le plus fort potentiel se distinguent par une part élevée de passoires thermiques rapportée à leur volume de logements analysés. Mongauzy et Capian arrivent en tête, toutes deux avec 62.5 % de logements F/G sur 8 logements analysés et un indice de 65/100, le score le plus élevé de la liste. Générac suit avec 50 % de passoires sur le même volume analysé et un indice de 58/100.
Les communes suivantes (Saint-Ferme, Couquèques, La Rivière, Porchères, Savignac) affichent des parts de passoires comprises entre 40 % et 42.9 %, pour des indices allant de 48 à 51/100. Il convient de noter que ces communes reposent sur des volumes de logements analysés faibles (5 à 8 biens), ce qui rend chaque part très sensible à l'ajout ou au retrait d'un seul logement dans l'échantillon. Ce constat n'invalide pas le signal, mais invite à le traiter comme une indication de potentiel local plutôt que comme une mesure exhaustive du parc de ces communes.
Ce que cela implique pour votre prospection
Pour un agent immobilier actif en Gironde, ces données offrent deux niveaux de lecture : un socle de passoires thermiques identifiées à l'échelle du département, et des communes où la concentration de biens F/G, rapportée au volume analysé, signale un potentiel de mandats à activer en priorité.
- Prioriser une prospection ciblée sur les communes à indice élevé (Mongauzy, Capian, Générac) tout en gardant à l'esprit la taille réduite des échantillons analysés.
- Préparer un argumentaire de mise en vente adapté aux propriétaires de logements F/G, articulé autour de la contrainte réglementaire liée à la loi Climat et Résilience.
- Ne pas négliger le stock plus large de logements D et E, qui représente une réserve de futurs vendeurs à moyen terme si leur situation énergétique se dégrade ou si la réglementation évolue.
- Croiser ces indicateurs avec une connaissance fine du terrain local avant tout démarchage, notamment dans les communes où le nombre de logements analysés reste limité.
- Suivre l'évolution du classement dans le temps pour identifier les communes où la part de passoires thermiques progresse ou se maintient.
En résumé
Le parc de logements analysé en Gironde présente une majorité de biens en classe C, mais une part non négligeable de logements énergivores D à G, avec un socle de passoires thermiques F/G qui constitue une cible identifiable pour la prospection. Les communes au plus fort potentiel, bien que reposant sur des volumes analysés restreints, offrent des points d'entrée concrets pour un agent souhaitant orienter son activité vers les propriétaires les plus susceptibles d'engager une démarche de vente.
