Sur 24 428 logements analysés dans le département 31 (Haute-Garonne) à partir des diagnostics de performance énergétique (DPE) publiés par l'ADEME, 1 233 sont des passoires thermiques (étiquettes F ou G), soit 5 %. Voici les chiffres clés et le classement des communes.
Pourquoi ces chiffres comptent
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) mesure la consommation d'énergie et les émissions de gaz à effet de serre d'un logement, classées de A (performance optimale) à G (passoire thermique). Cette étiquette conditionne désormais la valeur et la commercialisation d'un bien : elle informe l'acheteur, mais elle détermine aussi, avec la loi Climat et Résilience, le calendrier d'interdiction progressive de mise en location des logements les plus énergivores.
Pour un agent immobilier, les étiquettes F et G constituent un signal de prospection à part entière. Un propriétaire de passoire thermique est confronté à une décote potentielle de son bien, à l'obligation de réaliser des travaux coûteux pour continuer à louer, ou à une perte de valeur locative. Ces contraintes réglementaires et financières augmentent la probabilité d'une mise en vente à moyen terme. Sur le territoire de la Haute-Garonne, l'analyse porte sur 24 428 logements répartis sur 259 communes, offrant une base large pour identifier les secteurs où cette dynamique est la plus marquée.
Chiffres clés
Répartition des étiquettes DPE
Ce que disent ces chiffres
Sur les 24 428 logements analysés en Haute-Garonne, 1 233 sont classés F ou G, soit 5 % du parc. Ce taux relativement modéré doit être mis en perspective avec la répartition complète des étiquettes : la classe C domine largement avec 12 201 logements, suivie de la classe D avec 5 538 logements. Les classes A et B, les plus performantes, ne représentent que 909 et 2 353 logements respectivement.
L'indicateur plus large des logements énergivores D à G, qui inclut les biens nécessitant une vigilance à moyen terme, concerne 8 965 logements, soit 36,7 % du parc analysé. Ce chiffre traduit un parc globalement structuré autour d'une performance intermédiaire, avec une minorité de passoires thermiques strictes mais une part significative de logements susceptibles de basculer dans les catégories à risque réglementaire si aucune rénovation n'est engagée.
Classement des communes par potentiel de prospection
Indice StreetHome de potentiel de prospection (0 à 100) — un indicateur propriétaire, pas une donnée officielle (voir méthodologie).
| # | Commune | Logements analysés | Passoires F/G | % F/G | Indice StreetHome |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Barbazan | 11 | 8 | 72.7 % | 68 |
| 2 | Boutx | 8 | 5 | 62.5 % | 58 |
| 3 | Saint-Aventin | 11 | 6 | 54.5 % | 56 |
| 4 | Estadens | 7 | 4 | 57.1 % | 56 |
| 5 | Fos | 7 | 4 | 57.1 % | 56 |
| 6 | Labroquère | 6 | 3 | 50 % | 48 |
| 7 | Castillon-de-Larboust | 5 | 2 | 40 % | 48 |
| 8 | Rouède | 5 | 2 | 40 % | 44 |
| 9 | Castelbiague | 5 | 2 | 40 % | 44 |
| 10 | Toulouse | 12 290 | 614 | 5 % | 42 |
| 11 | Aspet | 26 | 9 | 34.6 % | 42 |
| 12 | Cessales | 5 | 2 | 40 % | 40 |
| 13 | Fourquevaux | 7 | 3 | 42.9 % | 38 |
| 14 | Gourdan-Polignan | 26 | 8 | 30.8 % | 37 |
| 15 | Grépiac | 7 | 2 | 28.6 % | 37 |
| 16 | Boulogne-sur-Gesse | 17 | 6 | 35.3 % | 36 |
| 17 | Le Cabanial | 6 | 2 | 33.3 % | 36 |
| 18 | Bagnères-de-Luchon | 158 | 42 | 26.6 % | 35 |
| 19 | Mazères-sur-Salat | 10 | 3 | 30 % | 35 |
| 20 | Espanès | 5 | 1 | 20 % | 34 |
Lecture du classement
Les communes au plus fort potentiel identifiées se distinguent par des parts de passoires thermiques nettement supérieures à la moyenne du territoire. Barbazan arrive en tête avec 72,7 % de logements F ou G sur 11 logements analysés et un indice de 68/100, suivie par Boutx (62,5 % sur 8 logements, indice 58/100). Saint-Aventin, Estadens et Fos affichent des parts proches, entre 54,5 % et 57,1 %, pour des volumes également restreints, entre 7 et 11 logements.
Ces communes ont en commun un nombre de logements analysés faible, ce qui explique pourquoi des proportions élevées ne se traduisent pas nécessairement par les indices les plus hauts : l'indice combine la part de passoires et le volume disponible. Labroquère, Castillon-de-Larboust et Rouède, avec des parts de 40 % à 50 % sur des bases de 5 à 6 logements, ferment ce classement, illustrant que le potentiel de prospection y est réel mais concentré sur un nombre restreint de biens.
Ce que cela implique pour votre prospection
Ces données offrent à l'agent immobilier une base concrète pour orienter sa prospection sur les communes où la probabilité de mise en vente liée à la performance énergétique est la plus élevée. La faible taille de certains marchés communaux impose toutefois d'adapter la stratégie de contact et de ne pas négliger le potentiel plus diffus mais plus volumineux offert par les logements de classe D à G sur l'ensemble du territoire.
- Prioriser un contact direct et personnalisé auprès des propriétaires des communes à forte part de F/G comme Barbazan, Boutx ou Saint-Aventin, où le volume de biens permet un suivi individualisé.
- Élargir la veille aux logements classés D et E, qui représentent une part importante du parc et constituent un vivier de futurs vendeurs à moyen terme.
- Adapter le discours commercial en mettant en avant les obligations réglementaires liées à la loi Climat et Résilience pour sensibiliser les propriétaires de passoires thermiques à l'intérêt d'une vente ou d'une rénovation.
- Croiser ces données avec les informations de mutation (DVF) pour repérer les biens F/G n'ayant pas changé de propriétaire depuis longtemps, souvent plus susceptibles d'être mis en vente.
- Structurer une base de prospection différenciée selon la taille des communes, en combinant approche de proximité sur les petits marchés et volume d'opportunités sur les communes plus peuplées du territoire.
