Sur 6 783 logements analysés dans le département 51 (Marne) à partir des diagnostics de performance énergétique (DPE) publiés par l'ADEME, 902 sont des passoires thermiques (étiquettes F ou G), soit 13.3 %. Voici les chiffres clés et le classement des communes.
Pourquoi ces chiffres comptent
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) évalue la consommation d'énergie et l'impact en émissions de gaz à effet de serre d'un logement, sur une échelle allant de A (performance optimale) à G (logement énergivore, dit « passoire thermique »). Cette étiquette est devenue une donnée centrale dans les transactions immobilières : elle conditionne désormais la location de certains biens et influence directement la perception qu'ont acheteurs et locataires de la valeur d'un bien.
Pour un agent immobilier, les étiquettes F et G représentent un signal de prospection déterminant. La loi Climat et Résilience impose un calendrier de restrictions à la location pour les logements les plus énergivores, ce qui pousse un nombre croissant de propriétaires à anticiper une vente plutôt que d'engager des travaux de rénovation coûteux. Ces biens font également l'objet d'une décote à la négociation, ce qui en fait des dossiers avec une marge de discussion identifiable. Le territoire de la Marne, avec 6783 logements analysés sur 158 communes, constitue un périmètre d'observation représentatif pour identifier ces situations.
Chiffres clés
Répartition des étiquettes DPE
Ce que disent ces chiffres
Sur les 6783 logements analysés dans la Marne, 902 sont classés F ou G, soit 13,3 % du parc étudié. Ce taux de passoires thermiques doit être mis en perspective avec la part plus large des logements énergivores : 67,3 % du parc se situe en étiquette D à G, ce qui signifie qu'une majorité des biens analysés présentent une performance énergétique moyenne à faible.
La répartition détaillée par étiquette confirme cette tendance : la classe D concentre le plus grand nombre de logements (2374), suivie de la classe C (1849) et de la classe E (1288). Les étiquettes F (562) et G (340) restent minoritaires en volume absolu mais représentent un gisement identifiable de biens à fort potentiel de mutation. Les classes A et B, à l'inverse, restent peu représentées (91 et 279 logements), ce qui souligne que les logements les plus performants demeurent une minorité dans ce territoire.
Classement des communes par potentiel de prospection
Indice StreetHome de potentiel de prospection (0 à 100) — un indicateur propriétaire, pas une donnée officielle (voir méthodologie).
| # | Commune | Logements analysés | Passoires F/G | % F/G | Indice StreetHome |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Isles-sur-Suippe | 11 | 7 | 63.6 % | 68 |
| 2 | Grauves | 5 | 3 | 60 % | 63 |
| 3 | Barbonne-Fayel | 9 | 5 | 55.6 % | 62 |
| 4 | Reims | 3 107 | 364 | 11.7 % | 53 |
| 5 | Villers-Allerand | 13 | 6 | 46.2 % | 53 |
| 6 | Gaye | 6 | 3 | 50 % | 53 |
| 7 | Jonchery-sur-Vesle | 14 | 6 | 42.9 % | 51 |
| 8 | Ambonnay | 7 | 3 | 42.9 % | 51 |
| 9 | Vitry-en-Perthois | 5 | 2 | 40 % | 51 |
| 10 | Valmy | 5 | 2 | 40 % | 51 |
| 11 | Moslins | 5 | 2 | 40 % | 51 |
| 12 | Villers-aux-Bois | 7 | 3 | 42.9 % | 48 |
| 13 | Passy-Grigny | 8 | 3 | 37.5 % | 47 |
| 14 | Ville-Dommange | 5 | 2 | 40 % | 47 |
| 15 | Ormes | 5 | 2 | 40 % | 47 |
| 16 | Leuvrigny | 5 | 2 | 40 % | 47 |
| 17 | Pouillon | 5 | 2 | 40 % | 47 |
| 18 | Avenay-Val-d'Or | 6 | 2 | 33.3 % | 46 |
| 19 | Avize | 23 | 8 | 34.8 % | 45 |
| 20 | Esternay | 14 | 5 | 35.7 % | 44 |
Lecture du classement
Les communes en tête du classement par indice de potentiel se distinguent par des taux de passoires thermiques élevés, souvent supérieurs à 50 %, mais sur des volumes de logements analysés très restreints. Isles-sur-Suippe (11 logements, 63,6 % de F/G, indice 68/100), Grauves (5 logements, 60 %, indice 63/100) et Barbonne-Fayel (9 logements, 55,6 %, indice 62/100) illustrent ce profil : la concentration de passoires y est forte, mais le nombre absolu de biens concernés reste faible, ce qui limite le volume d'opportunités mais peut faciliter un ciblage précis.
Reims occupe une position singulière dans ce classement : avec 3107 logements analysés, elle représente de loin le plus grand volume du territoire, malgré un taux de passoires plus modéré (11,7 %) et un indice de 53/100. En valeur absolue, elle concentre 364 logements F/G, un volume sans commune mesure avec les autres communes listées. Les communes intermédiaires comme Villers-Allerand, Jonchery-sur-Vesle ou Ambonnay combinent des taux de passoires significatifs (autour de 42 à 46 %) avec des volumes également restreints, se situant entre les petites communes à taux extrême et le pôle urbain de Reims.
Ce que cela implique pour votre prospection
Cette lecture du territoire marnais suggère une double approche de prospection, combinant volume et concentration, adaptée à la structure hétérogène du parc de logements.
- Prioriser Reims pour un travail de prospection en volume, en raison du nombre élevé de passoires thermiques en valeur absolue malgré un taux proportionnellement plus bas.
- Cibler les communes à indice élevé comme Isles-sur-Suippe, Grauves ou Barbonne-Fayel pour des actions de prospection ciblées, en tenant compte du faible nombre de biens disponibles dans chacune.
- Adapter le discours commercial aux propriétaires de logements F et G en évoquant les contraintes réglementaires liées à la location et l'intérêt d'anticiper une vente avant d'engager des travaux.
- Exploiter la répartition par étiquette pour argumenter sur la position d'un bien par rapport à l'ensemble du parc local, notamment pour les logements en classe D ou E qui représentent une part importante du marché.
- Surveiller l'évolution du statut des biens F/G recensés sur les communes à faible volume, où chaque mutation représente une part significative du marché local.
En résumé
Le territoire de la Marne présente un parc de logements majoritairement énergivore, avec une part significative de passoires thermiques concentrée à la fois dans un pôle urbain à fort volume comme Reims et dans plusieurs petites communes où le taux de logements F/G est particulièrement élevé. Cette configuration invite les professionnels de l'immobilier à combiner une approche par volume et une approche par concentration pour couvrir efficacement les opportunités de mandat liées à la performance énergétique des biens.
