Sur 23 082 logements analysés dans le département 93 (Seine-Saint-Denis) à partir des diagnostics de performance énergétique (DPE) publiés par l'ADEME, 3 045 sont des passoires thermiques (étiquettes F ou G), soit 13.2 %. Voici les chiffres clés et le classement des communes.
Pourquoi ces chiffres comptent
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) évalue la consommation d'énergie et l'impact en émissions de gaz à effet de serre d'un logement, sur une échelle allant de A (le plus performant) à G (le moins performant). Ce classement repose sur des critères objectifs liés à l'isolation, au mode de chauffage et à la performance énergétique globale du bien, et constitue depuis plusieurs années un élément central de toute transaction immobilière, qu'il s'agisse d'une vente ou d'une location.
Les étiquettes F et G, dites « passoires thermiques », revêtent une importance particulière pour les agents immobiliers dans le cadre de la loi Climat et Résilience, qui restreint progressivement la mise en location de ces biens et impose aux propriétaires des obligations de rénovation. Cette contrainte réglementaire, associée à la décote de valeur généralement observée sur ces logements et au coût des travaux nécessaires à leur remise à niveau, constitue un puissant facteur de motivation à la vente pour les propriétaires concernés. La Seine-Saint-Denis, département de 40 communes couvertes par cette analyse, représente à ce titre un territoire dont le parc de logements mérite d'être examiné à la lumière de ces critères énergétiques.
Chiffres clés
Répartition des étiquettes DPE
Ce que disent ces chiffres
Sur les 23 082 logements analysés en Seine-Saint-Denis, 3 045 sont classés F ou G, soit 13,2 % du parc étudié. Ce taux de passoires thermiques constitue une base de prospection significative pour les agents immobiliers, ces logements étant directement concernés par les restrictions locatives progressives et représentant des cibles privilégiées pour anticiper une mise en vente motivée par les contraintes réglementaires ou le coût des travaux à venir.
Plus largement, 13 823 logements, soit 59,9 % du parc analysé, appartiennent aux étiquettes D à G, ce qui traduit une part majoritaire de logements énergivores sur ce territoire. La répartition détaillée par étiquette confirme cette tendance : la classe C domine avec 8 198 logements, suivie par la classe D avec 6 349 logements et la classe E avec 4 429 logements, tandis que les classes A et B restent minoritaires avec respectivement 120 et 941 logements. Cette structure indique un parc immobilier globalement ancien ou peu rénové, où les logements très performants demeurent l'exception.
Classement des communes par potentiel de prospection
Indice StreetHome de potentiel de prospection (0 à 100) — un indicateur propriétaire, pas une donnée officielle (voir méthodologie).
| # | Commune | Logements analysés | Passoires F/G | % F/G | Indice StreetHome |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Stains | 1 098 | 311 | 28.3 % | 80 |
| 2 | Drancy | 847 | 189 | 22.3 % | 66 |
| 3 | Les Pavillons-sous-Bois | 406 | 99 | 24.4 % | 66 |
| 4 | Montreuil | 1 770 | 267 | 15.1 % | 65 |
| 5 | Bondy | 316 | 73 | 23.1 % | 63 |
| 6 | Le Raincy | 285 | 64 | 22.5 % | 61 |
| 7 | Aubervilliers | 866 | 152 | 17.6 % | 58 |
| 8 | Gagny | 435 | 88 | 20.2 % | 58 |
| 9 | Neuilly-Plaisance | 295 | 64 | 21.7 % | 58 |
| 10 | Le Bourget | 146 | 33 | 22.6 % | 58 |
| 11 | Les Lilas | 470 | 92 | 19.6 % | 56 |
| 12 | Saint-Denis | 2 124 | 176 | 8.3 % | 55 |
| 13 | Aulnay-sous-Bois | 758 | 124 | 16.4 % | 55 |
| 14 | Saint-Ouen-sur-Seine | 975 | 150 | 15.4 % | 54 |
| 15 | Pantin | 883 | 116 | 13.1 % | 50 |
| 16 | Villemomble | 527 | 81 | 15.4 % | 50 |
| 17 | Bagnolet | 464 | 75 | 16.2 % | 48 |
| 18 | Le Blanc-Mesnil | 609 | 85 | 14 % | 46 |
| 19 | Noisy-le-Sec | 499 | 67 | 13.4 % | 46 |
| 20 | Le Pré-Saint-Gervais | 354 | 56 | 15.8 % | 45 |
Lecture du classement
Parmi les communes au plus fort potentiel, Stains se distingue nettement avec un indice de 80/100, porté par un volume de 1 098 logements analysés et une part de passoires F/G atteignant 28,3 %, la plus élevée de la liste. Drancy et Les Pavillons-sous-Bois suivent avec un indice de 66/100 chacune, mais selon des profils différents : Drancy combine un volume important de 847 logements avec 22,3 % de passoires, tandis que Les Pavillons-sous-Bois affiche une part plus élevée de 24,4 % sur un volume plus restreint de 406 logements.
Montreuil se positionne avec un indice de 65/100, s'appuyant sur le plus grand volume de logements analysés de cette liste, 1 770, malgré une part de passoires plus modérée de 15,1 %, ce qui illustre qu'un volume élevé peut compenser une proportion moindre de logements énergivores. À l'inverse, Bondy et Le Raincy, avec des indices de 63/100 et 61/100, reposent sur des volumes plus faibles (316 et 285 logements) mais des parts de passoires supérieures à 22 %. Aubervilliers et Gagny, avec un indice de 58/100 chacune, présentent des parts de passoires plus contenues, autour de 17,6 % et 20,2 %, sur des volumes intermédiaires de 866 et 435 logements.
Ce que cela implique pour votre prospection
Ces données permettent à un agent immobilier de prioriser son activité de prospection en fonction du potentiel réel de chaque commune, en tenant compte à la fois du volume de logements disponibles et de la part de passoires thermiques susceptible de générer une intention de vente.
- Concentrer les efforts de prospection en priorité sur Stains, qui combine le volume le plus significatif avec la part de passoires la plus élevée de la liste.
- Ne pas négliger Montreuil, dont le volume élevé de logements analysés offre un vivier de prospects important malgré une part de passoires plus modérée.
- Adapter le discours commercial aux propriétaires de logements F et G en mettant en avant les contraintes locatives issues de la loi Climat et Résilience et le coût des travaux de rénovation.
- Cibler également les communes à forte part de passoires mais à volume plus restreint, comme Les Pavillons-sous-Bois, Bondy ou Le Raincy, où la concentration de biens énergivores peut faciliter une approche personnalisée.
- Utiliser la répartition par étiquette du département, où les classes D à G représentent une part majoritaire du parc, pour argumenter auprès des propriétaires sur l'intérêt d'anticiper une vente avant d'éventuelles évolutions réglementaires.
En résumé
La Seine-Saint-Denis présente un parc de logements marqué par une part importante de biens énergivores, avec des disparités notables entre communes en termes de volume et de proportion de passoires thermiques. L'identification de territoires comme Stains, Montreuil ou Drancy, qui combinent des indices de potentiel élevés selon des logiques différentes, permet d'orienter une stratégie de prospection ciblée et adaptée aux réalités de chaque commune du département.
