Sur 19 738 logements analysés dans le département 94 (Val-de-Marne) à partir des diagnostics de performance énergétique (DPE) publiés par l'ADEME, 3 157 sont des passoires thermiques (étiquettes F ou G), soit 16 %. Voici les chiffres clés et le classement des communes.
Pourquoi ces chiffres comptent
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) mesure la consommation d'énergie et les émissions de gaz à effet de serre d'un logement, classées de A (performance optimale) à G (passoire thermique). Cette classification, obligatoire lors de toute transaction ou mise en location, constitue une donnée publique exploitable pour identifier des dynamiques de marché à l'échelle d'un territoire.
Les étiquettes F et G revêtent une importance particulière pour un agent immobilier depuis l'entrée en vigueur de la loi Climat et Résilience, qui restreint progressivement la mise en location des logements les plus énergivores. Cette contrainte réglementaire place les propriétaires de passoires thermiques face à un choix : engager des travaux de rénovation coûteux, accepter une décote à la revente, ou vendre avant l'application des restrictions. Ce contexte fait des logements F et G des cibles de prospection pertinentes, le Val-de-Marne étant ici couvert à travers 47 communes et 19738 logements analysés.
Chiffres clés
Répartition des étiquettes DPE
Ce que disent ces chiffres
Sur les 19738 logements analysés dans le Val-de-Marne, 3157 sont classés F ou G, soit 16 % du parc étudié. La répartition par étiquette montre une concentration marquée sur la classe C (6030 logements), suivie de la classe D (5665) et de la classe E (4047). Les étiquettes F (1976) et G (1181) restent minoritaires en volume absolu mais représentent un gisement significatif de logements potentiellement concernés par les restrictions locatives à venir.
Le taux de logements énergivores D à G atteint 65,2 %, ce qui indique qu'une large majorité du parc analysé se situe dans les classes intermédiaires à défavorables. Cette proportion suggère un parc immobilier globalement daté, où les besoins de rénovation énergétique dépassent le seul enjeu des passoires thermiques et concernent une part importante des logements classés D et E, susceptibles de basculer en catégorie inférieure lors d'un futur DPE.
Classement des communes par potentiel de prospection
Indice StreetHome de potentiel de prospection (0 à 100) — un indicateur propriétaire, pas une donnée officielle (voir méthodologie).
| # | Commune | Logements analysés | Passoires F/G | % F/G | Indice StreetHome |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Vincennes | 1 192 | 320 | 26.8 % | 96 |
| 2 | Saint-Maur-des-Fossés | 1 363 | 334 | 24.5 % | 93 |
| 3 | Fontenay-sous-Bois | 792 | 197 | 24.9 % | 81 |
| 4 | Villeneuve-Saint-Georges | 284 | 77 | 27.1 % | 75 |
| 5 | Maisons-Alfort | 988 | 192 | 19.4 % | 73 |
| 6 | Saint-Mandé | 376 | 88 | 23.4 % | 71 |
| 7 | Nogent-sur-Marne | 639 | 124 | 19.4 % | 67 |
| 8 | Ormesson-sur-Marne | 101 | 26 | 25.7 % | 67 |
| 9 | Mandres-les-Roses | 40 | 10 | 25 % | 67 |
| 10 | Vitry-sur-Seine | 1 021 | 157 | 15.4 % | 65 |
| 11 | Champigny-sur-Marne | 944 | 150 | 15.9 % | 65 |
| 12 | Le Perreux-sur-Marne | 691 | 123 | 17.8 % | 63 |
| 13 | Alfortville | 765 | 124 | 16.2 % | 62 |
| 14 | Ivry-sur-Seine | 1 204 | 131 | 10.9 % | 61 |
| 15 | Choisy-le-Roi | 553 | 95 | 17.2 % | 59 |
| 16 | Ablon-sur-Seine | 70 | 14 | 20 % | 57 |
| 17 | Charenton-le-Pont | 445 | 73 | 16.4 % | 56 |
| 18 | Arcueil | 226 | 41 | 18.1 % | 54 |
| 19 | Créteil | 857 | 98 | 11.4 % | 53 |
| 20 | Fresnes | 335 | 56 | 16.7 % | 53 |
Lecture du classement
Parmi les communes au plus fort potentiel, Vincennes se distingue avec l'indice le plus élevé (96/100), porté par un volume important de logements analysés (1192) et une part de passoires thermiques de 26,8 %. Saint-Maur-des-Fossés suit avec un indice de 93/100, associé au plus grand nombre absolu de logements F/G du classement (334) sur un total de 1363 logements analysés. Ces deux communes combinent volume conséquent et part significative de passoires, ce qui explique leur position en tête.
D'autres communes affichent des parts de passoires thermiques élevées sans disposer du même volume : Villeneuve-Saint-Georges enregistre la proportion la plus forte du classement (27,1 %) mais sur un total plus restreint de 284 logements, ce qui limite son indice à 75/100. À l'inverse, Fontenay-sous-Bois (81/100) et Maisons-Alfort (73/100) présentent des volumes intermédiaires avec des parts de passoires respectivement de 24,9 % et 19,4 %. Saint-Mandé, Nogent-sur-Marne et Ormesson-sur-Marne complètent le classement avec des indices plus modérés, reflétant soit un volume plus faible, soit une part de passoires moins marquée.
Ce que cela implique pour votre prospection
Ces données permettent de hiérarchiser l'effort de prospection selon le potentiel réel de chaque commune, en tenant compte à la fois du volume de logements concernés et de la part de passoires thermiques. Les communes en tête de classement offrent un vivier de propriétaires susceptibles d'être confrontés à des décisions de vente ou de rénovation dans les mois à venir.
- Concentrer les premières actions de prospection sur Vincennes et Saint-Maur-des-Fossés, qui combinent indice élevé et volume important de logements F/G.
- Adapter le discours commercial aux propriétaires de logements F/G en évoquant les contraintes locatives à venir et les options de vente ou de travaux.
- Ne pas négliger Villeneuve-Saint-Georges malgré son volume plus restreint, compte tenu de sa part élevée de passoires thermiques.
- Utiliser la répartition par étiquette pour anticiper le renouvellement du parc, les logements classés D et E constituant un vivier futur de passoires potentielles.
- Croiser ces données DPE avec les informations de mutation disponibles pour affiner le ciblage des propriétaires les plus susceptibles de vendre à court terme.
En résumé
Le Val-de-Marne présente un parc immobilier où les logements énergivores occupent une place importante, avec des disparités marquées entre communes en matière de volume et de part de passoires thermiques. Les communes identifiées comme prioritaires offrent des points d'entrée différenciés pour la prospection, selon que l'agent privilégie le volume de dossiers potentiels ou la concentration relative de logements à fort enjeu énergétique.
